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房企百态,春天还有多久?

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编辑001 发表于 2019-9-25 01:12:11 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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(图片来源:摄图网)

本文转载自微信公众号:Future财经(ID:ffinance),作者:羽杉
金九银十原是房地产最火热的时段,然而自今年楼市遇冷以来,多家房企暂缓拿地,甚至先后出售地产。盛况不再,春天还有多久呢?
自2018年泰禾被传资金链紧张后,泰禾一直靠出售项目回笼资金。9月18日,泰禾集团宣布将其位于杭州、佛山的两个房地产项目的股权进一步出售给世茂集团。今年以来,泰禾卖卖卖的背后,都有世茂的身影。

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然而如今出售项目已经不足以解渴,9月10日泰禾子公司又发行1亿美元债券的增发。即便如此,泰禾的中报显示,总有息负债1103.25亿元,短期有息负债为330.03亿元,手持现金仅153亿,显然目前的动作都不足以帮助泰禾度过难关。
某业内人士透露,“去年第四季度,中国DF资产管理有限公司派遣人员进驻泰禾福州北京双总部监察监管,卖房等合同的盖章、所有资金的进出、银行Key等一律得经过DF资产审核同意,今年更是严格无比。”
在融资难的大背景下,今年银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧,头部房企扩张速度放缓,泰禾的困境早已不是个例,事实上整个行业都面临着洗牌。

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同样被世茂拿下的还有粤泰股份,其与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署了项目转让协议,交易对价总计63.97亿元。近日,粤泰股份实控人又因未履行增持承诺,其所持公司股权遭全部质押。相比泰禾集团330.03亿元的短期负债,粤泰股份的短期借款为32.91亿元,但公司账面货币资金仅余3.88亿元,同样面临着不小的现金压力。而失信于投资者,意味着粤泰股份的融资将变得更加艰难,不知粤泰股份接下还有多少项目可以转让。

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除了粤泰,号称华侨城“第二总部”的云南项目也遭到了遗弃。今年6月起,华侨城开始接连出售旗下云南项目。据不完全统计,华侨城已挂牌转让的项目为10个,多数为文旅项目地产,其中7处位于云南。
华侨城来回挪腾的操作源于其2015年,从“旅游+地产”转向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的转型。旅游的痛点在于行业周转慢、效益低,因此华侨城一直通过地产反哺旅游文化。当地产步入寒冬,华侨城旅游难以为继,因此不得不通过处置资产,为后续项目开发提供更多资金。
同样是6月,SOHO中国计划今年将推出部分在持物业进行销售,涉及上海、北京共计13个项目,资产总价值约78亿元。同样也是转型,2012年潘石屹宣布SOHO中国从“销售”转“自持”物业。然而财报显示SOHO中国近年来营收不断下降,已从2012年105.85亿元降至2018年19.25亿元,可以说不倒腾房地产根本不足以支撑其发展。
在地产行业的转型总是不易,自阳光壹佰的战略目标由传统住宅市场转向非住宅市场后,因商业项目沉淀大量资金,造成流动性困难,现金承压。据年报显示,阳光壹佰18年年底总债务296.95亿,短期债务约104亿元,现金及现金等价物仅25.89亿元。为还债,今年4月阳光壹佰作价13亿元向融创西南房地产开发集团转让重庆阳光壹佰70%股权,同时公司另将向重庆阳光壹佰提供2.9亿元股东贷款。
万达和万科也正在经历着转型之惑。即使庞大如万达,17年在转型文旅后也不得不因为文旅的长周期、重资产的属性而“挥泪大甩卖”。轻资产转型目的是降低负债率,这一转就是3年。这三年里万科靠着租金撑了过来,相对的营收、现金也越发降低。
第一个喊出口号“活下去”的是万科。自14年万科提出转型做“城市配套服务商”的发展战略后,快速切入了长租公寓、养老度假等产业。然而为了活下去,万科多项试点工程开始收缩。比如长租公寓的“万村计划”全面暂停,甚至主动违约已签约房源
除了转型或自身经营的原因,也有因为年前冲的太猛而刹不住车的企业。
近年来,中国金茂一直在猛冲规模。拿地金额由2018H1 220亿元上涨至341亿元,丝毫没有减速。一直走高价拿地路线的中国金茂,在今年也遭遇了全国热点城市坚守“限价”的问题,导致营收下降。因此,中国金茂在一个月里连续出让8宗地块的项目股权,目前看来与高价拿地有关。但中国金茂净资产负债率仅为67%,相比同行业超80%的高负债率,风险较低。

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无论以何种姿势过冬,暂缓拿地是最保守的方式。
7月26日,富力李思廉亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。该文件下发全公司,提出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,而且下半年原则上暂停拿地。同样,富力也面临着负债压力。据2019中报显示,富力中短期借款153亿元,货币资金为390亿元,尚足以应付。但其所发行的公司债将在今年面临回售选择期。为续期,富力不得不提高利率或者发行更高利率的债券。
融创孙宏斌也表示,下半年没有拿地指标,除非有特别好的机会。实际上,近日融创接盘了云南城投质押的成都时代环球实业有限公司51%股权。6月融创还以13.34亿元接盘了重庆阳光壹佰70%的股权。相比昔日的“买买买”融创确实低调了不少。
老“接盘侠”融创虽已冬眠,但不代表着没有新接盘侠正在蠢蠢欲动。除了文章开头提到的世茂,金科也在飙车。
7月初,新城危机爆发,金科一口气接手新城控股8个项目。半年报显示,金科上半年获取土地项目94个,新增土储1530万平方米。这背后隐藏的危机便是高达83.36%的负债率。好在金科目前非流动负债253.82亿元,短期借款35.86亿元,货币资金308.55亿元,刚好能够支撑其发展,不然也会走到卖地的队伍中去。
同样在飙车的还有新希望地产,在今年克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中,新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名,而在2018年同期,新希望地产还尚未入榜。此前的低调使得新希望一直保持着比较稳健的杠杆比率和资产负债率,因此当各大房企都在过冬的时候,新希望地产一反常态开始高价拿地。尽管有母公司的输血,新希望地产还是在4月底公开发行了17亿2019年公司债券用于偿还三年前发行的两笔债券。5月又发行了6亿规模的中信证券——新希望物业费信托受益权资产支持专项计划。
不难看出,在融资环境持续恶化的情况下,房企出售项目将会越来越频繁。而其中不乏弯道飙车的中小型企业,以及想要大鱼吃大鱼的房企。接盘者吃肥了,未来房企的格局也就瘦了。
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